Question 1

Was bedeutet Bauherren-Modell?

Accepted Answer

Beim FORMHAUS-Bauherrenmodell schließt der Käufer als Bauherr einen notariellen Kaufvertrag über ein voll erschlossenes Grundstück (d.h. alle Ver- und Entsorgungsleitungen, Wasser und Strom sind bereits vorhanden) inklusive aller erforderlichen Baugenehmigungen mit dem Grundstückseigentümer ab.

Zudem schließt der Käufer als Bauherr einen notariellen Werkvertrag nach BGB zur schlüsselfertigen Erstellung des neuen Zuhauses mit einem unabhängigen, mittelständischen Bauunternehmen ab, in dem alle weiteren Planungs- und Bauleistungen der Baufirma festgehalten sind.

Der Gesamtkaufpreis setzt sich also zusammen aus dem Kaufpreis für das Grundstück und dem Werklohn für das Bauunternehmen.

Question 2

Wo ist der Unterschied zwischen Bauherren-Modell und Bauträgerei?

Accepted Answer

Beim Bauherrenmodell schließen Käufer zwei Verträge beim Notar: Zum einen kaufen sie ein Grundstück von einem Grundstückseigentümer – und werden nach Zahlung des Grundstückskaufpreises umgehend Eigentümer des Grundstücks. Zudem schließen Käufer einen notariellen Werkvertrag nach BGB über die Errichtung des schlüsselfertigen Neubaus mit einem Bauunternehmen. Sie verpflichten sich also vertraglich, mit der ausgewählten Baufirma zu einem vereinbarten Baupreis das neue Eigenheim zu bauen. Als eigener Bauherr haben Käufer, im Rahmen des technisch Möglichen und rechtlich Zulässigen, Einfluss auf die Planung des neuen Zuhauses und können ihren individuellen Traum vom Eigenheim mitgestalten.

Bei der Bauträgerei erwerben Käufer ein Haus oder eine Wohnung samt Eigentum am Baugrundstück im Rahmen eines notariellen Bauträgerkaufvertrags vom Bauträger. Der Kaufpreis deckt den Grundstückspreis und die Baukosten ab. Ist die Immobilie fertiggestellt, erfolgen Abnahme und Schlüsselübergabe und das Eigentum wird auf den Käufer übertragen. Bauherr ist der Bauträger, das bedeutet, die Immobilie gehört bis zur Übernahme dem Bauträger. Im Unterschied zum Bauherrenmodell werden Käufer erst zum Eigentümer nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie.

Question 3

Was ist ein Werkvertrag?

Accepted Answer

Bei Bau des Eigenheims sind Bauherren auf die fachkundige Unterstützung von Generalunternehmen und Handwerkern angewiesen. Verträge, die mit ihnen geschlossen werden, sind sogenannte Werkverträge nach BGB. Der Auftragnehmer (Handwerker, Generalunternehmer) verpflichtet sich darin, eine bestimmte vereinbarte Leistung (ein Werk) gegen Entlohnung zu erbringen. Der Auftraggeber (Bauherr) muss für diese Leistung entsprechend bezahlen. Es ist wichtig, dass in dem Vertrag alle Vereinbarungen genau in schriftlicher Form festgehalten werden: Detaillierte Leistungen, Kosten, Fristen und Termine, Abschlagszahlungen, Abnahme, Gewährleistung.

Der Kaufvertrag über den Grundbesitz und der Werkvertrag sind ausschließlich in ihrem Abschluss miteinander verknüpft sind, jedoch nicht in ihrem weiteren rechtlichen Schicksal. Dies bedeutet beispielsweise, dass der Erwerb des Grundbesitzes wirksam bleibt, auch wenn die Bauleistungen, aus welchen Gründen auch immer, nicht oder anders durchgeführt werden.

Question 4

Was ist ein Generalunternehmen?

Accepted Answer

Beim Bau einer Immobilie übernimmt ein Generalunternehmen jegliche Bauleistungen, die für die Errichtung des Eigenheims erforderlich sind. Voraussetzung dafür ist ein bereits vorhandenes Grundstück, auf dem das Generalunternehmen das Haus schlüsselfertig erstellen kann. Der Generalunternehmer koordiniert einzelne Gewerke. Als Vertragspartner des Bauherren trägt er die Verantwortung für die Errichtung der Immobilie und agiert als fester und alleiniger Ansprechpartner bei allen Fragen zum Bau des Eigenheims. Bauherr bleiben weiterhin Sie.

Der Generalunternehmer ist nicht für Planungsarbeiten, Architektenleistungen oder den Kauf des Grundstücks verantwortlich. Er lässt lediglich die Immobilie nach den Planungen des Architekten auf einem Grund erstellen, der bereits vorhanden ist.

Question 5

Was ist eine Werkplanung?

Accepted Answer

Die Genehmigungsplanung gilt als die wichtigste, die Werkplanung als die zweitwichtigste Stufe in der Planung eines Bauvorhabens. Im Werkplan sind genaue Maßangaben und Schnittdarstellungen sowie Abbildungen der einzelnen Konstruktionsteile des geplanten Neubaus enthalten. Der Werkplan ist also die Informationsgrundlage für das entstehende Gebäude.

Ein Werkplan wird von Architekten, Bauingenieuren und Statikern erstellt, die sich im Vorfeld über Tragwerk, Ausbau, Einbau für Heizungs- und Lüftungssysteme sowie Sanitär- und Elektroinstallationen sorgfältig beraten. Auch Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz oder gestalterische Elemente und Pläne für Haustechnik und Elektrik fließen in den Werkplan mit ein.

Die abgeschlossene Werkplanung trägt auch dazu bei, zu erfassen, welche Bauleistungen und Materialmengen und welche Arten und Größen der Materialien benötigt werden.

Question 6

Was sind Sonderwünsche?

Accepted Answer

Sollten Käufer statt der geplanten Grundrissaufteilung und Ausstattungsvarianten – z. B. bei Böden, Fliesen, Sanitäreinrichtung – individuelle Wünsche realisieren wollen, sind das sogenannte Sonderwünsche. Diese sind in Absprache und je nach baulichen Gegebenheiten möglich, können aber Mehrkosten verursachen.

Question 7

Mit welchen Baunebenkosten muss man rechnen?

Accepted Answer

Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag.
Grunderwerbsteuer.
Kosten für die Vermessung des Grundstücks.
Kosten für die Gehwegsicherung und Straßensperrung.
Kosten für die Hausanschlüsse und Entwässerung.
Kosten für das Pflastern der Einfahrt und der Wege.
Kosten für die Außenanlagen.
Kosten für Versicherungen.

Question 8

Bauvorbereitung: Was müssen Bauherren beachten?

Accepted Answer

Unter die Bauvorbereitungen fällt alles, was nötig ist, um ein Haus bauen zu können: Im ersten Schritt eine realistische, individuelle Baufinanzierung und Einbeziehung von öffentlichen Förderungen sowie der Kauf eines geeigneten Grundstücks. Darüber hinaus muss eruiert werden, mit welchen Haustyp (Massiv – oder Fertighaus) und mit welcher Größe das Grundstück bebaut werden kann (abhängig von den rechtlichen Rahmenbedingungen, der Bodenbeschaffenheit und natürlich den finanziellen Mitteln). Detailentscheidungen z.B. zur Dachform, den Freisitzen, der Garage oder dem Keller müssen getroffen werden. Und auch eine barrierefreie Gestaltung und Ausstattung des Eigenheims gerät bei den Vorbereitungen in den Fokus. Außerdem gilt es zu entscheiden, welchen Energiestandard das Haus erfüllen soll. Hierbei lohnt sich eine gute Beratung durch einen erfahrenen Energieberater.

Als nächstes steht die wichtige Entscheidung an, mit wem der Bau des Eigenheims realisiert werden soll: Bauträger, Architekt, Bauingenieur? Danach rückt die Baustelleneinrichtung in den Mittelpunkt, für deren Sicherung der Bauherr verantwortlich ist. Er hat dafür zu sorgen, dass das Areal den gesetzlichen Vorgaben für den Arbeitsschutz und der öffentlichen Ordnung entspricht. Außerdem müssen verschiedene Verkehrssicherungspflichten eingehalten werden. Da die meisten Bauherren nicht über ausreichend Kenntnisse verfügen, um für eine ordnungsgemäße Baustelleneinrichtung zu sorgen, übertragen sie diese Aufgabe – und damit die Verantwortung – auf einen Dritten. Das kann der Bauunternehmer, der Architekt oder der Bauingenieur sein. Zur Baustelleneinrichtung gehören z. B. ein WC für die Handwerker, ein Bauwasseranschluss oder Absperrungen.

Question 9

Was müssen Bauherren zur Bauabnahme wissen?

Accepted Answer

Die Bauabnahme ist eine sehr wichtige Phase beim Hausbau. In dieser wird festgestellt, ob die Baufirma alle Leistungen, die vertraglich vereinbart wurden, erbracht hat und ob die Qualitätsstandards eingehalten wurden. Das Projekt geht dann sozusagen in die Endphase, in der die Abnahme durch den Bauherren erfolgt und die Garantie- und Versicherungsperiode beginnt. Akzeptiert der Bauherr die Bauabnahme, bedeutet das, dass die Arbeiten gemäß des Bauvertrags ordnungsgemäß ausgeführt wurden und ihre Umsetzung den gesetzlichen Regelungen entsprechen.

Man unterscheidet in „Vorläufige Bauabnahme“ (Abnahme mit Vorbehalt) und „Endgültige Bauabnahme“ (Abnahme ohne Vorbehalt). Bei einer vorläufigen Abnahme wird eine Liste mit Mängeln erstellt, welche die Baufirma beheben muss, bevor die endgültige Abnahme erklärt werden kann. Für die Behebung der Mängel wird ein bestimmter Zeitraum festgelegt.

Die endgültige Abnahme bedeutet, das alle abgeschlossenen Arbeiten akzeptiert wurden, einschließlich aller bekannten Mängel.

Question 10

WEG beim Hauskauf – kurz erklärt

Accepted Answer

WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Mit seinen Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung sowie zur Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bildet es die gesetzliche Grundlage für den Erwerb von Wohnungseigentum und z.B. Dreispännern, Doppelhaushälften und Reihenhaussiedlungen. Käufer eines Hauses bilden mit den anderen Eigentümern innerhalb des Dreispänners, Doppelhauses oder der Siedlung die Eigentümergemeinschaft – WEG.

Alle Käufer haben demnach Eigentum am Gesamtgrundstück des Neubaus. In der Teilungserklärung werden u.a. Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte anhand von Teilungserklärungen definiert. Jeder Grundstücksanteil bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, worin der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Auch werden in der Teilungserklärung Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie die Verteilung von Kosten, Umlageschlüssel, Stimmrechte etc. festgelegt.

Bauherren-Modell

Fragen und Antworten